Cumpărarea unui imobil aflat în litigiu este un risc frecvent întâlnit în practică, dar rareori vizibil la o primă evaluare a tranzacției. Absența unei verificări juridice prealabile poate expune cumpărătorul unor consecințe patrimoniale semnificative - de la anularea contractului până la pierderea efectivă a bunului în favoarea unui terț cu drepturi anterioare.

-         Ce reprezintă, din punct de vedere juridic, un imobil aflat în litigiu

Un imobil este considerat aflat în litigiu atunci când asupra lui există o dispută juridică nesoluționată, aflată pe rolul unei instanțe sau al unei alte autorități competente. Cele mai frecvente situații întâlnite în practică sunt:

•         procesul de partaj între moștenitori, atunci când bunul face parte dintr-o masă succesorală nedivizată;

•         acțiunea în anularea unui contract de vânzare-cumpărare anterior, prin care se contestă însuși titlul de proprietate al vânzătorului actual;

•         contestația privind hotarele sau suprafața terenului;

•         litigiul de familie referitor la bunurile comune ale soților;

•         revendicarea formulată de un fost proprietar sau de un terț care invocă un drept născut anterior actului de vânzare.

Situația imobilului aflat în litigiu este distinctă de cea a imobilului grevat de sarcini (ipotecă, sechestru), însă efectul practic pentru cumpărător este similar: incertitudinea privind întinderea și opozabilitatea dreptului de proprietate pe care urmează să îl dobândească.

-         Riscurile juridice pentru cumpărător

Nulitatea sau anulabilitatea contractului. Dacă vânzătorul nu deținea, la data încheierii actului, dreptul deplin de a înstrăina bunul, contractul de vânzare-cumpărare poate fi ulterior desființat de instanța de judecată. Legislația civilă distinge între actele juridice nule, lipsite de efecte încă de la momentul încheierii lor, și cele anulabile, valabile până la pronunțarea unei hotărâri judecătorești contrare - iar litigiile imobiliare ajung frecvent în instanță pe acest temei.

Evicțiunea. Chiar și atunci când tranzacția rămâne valabilă, cumpărătorul poate fi expus riscului ca un terț cu drepturi anterioare asupra bunului - de exemplu un moștenitor omis din procedura succesorală sau un fost coproprietar - să formuleze o acțiune în justiție prin care solicită recunoașterea propriului drept, cu consecința pierderii totale sau parțiale a folosinței bunului de către cumpărător. Legislația civilă instituie, în sarcina vânzătorului, obligația de garanție împotriva evicțiunii, însă exercitarea acestui drept presupune un proces distinct, iar recuperarea prejudiciului rămâne condiționată de solvabilitatea vânzătorului la momentul respectiv.

Blocarea dreptului de dispoziție asupra bunului. Pe durata unui litigiu activ, imobilul poate face obiectul unei notări de interdicție de înstrăinare în Registrul bunurilor imobile. În aceste condiții, cumpărătorul se poate afla în imposibilitatea de a înregistra dreptul de proprietate pe numele său, de a înstrăina ulterior bunul sau de a-l constitui drept garanție.

Durata și costurile procedurii judiciare. Soluționarea unui litigiu imobiliar pe cale judiciară se poate întinde pe o perioadă de luni sau ani, interval în care sumele investite de cumpărător rămân indisponibilizate într-un bun a cărui utilizare este afectată de incertitudine juridică.

-         Măsuri de prevenire, anterioare încheierii contractului

1.      Solicitarea unui extras actualizat din Registrul bunurilor imobile. Extrasul indică titularul înregistrat al dreptului de proprietate, precum și eventualele notări de litigiu, sechestru, ipotecă sau alte interdicții asupra bunului. Datele înscrise în registru au caracter public, accesul la ele nefiind condiționat de justificarea unui interes. Extrasul trebuie solicitat anterior semnării antecontractului, nu doar în etapa autentificării.

2.      Verificarea istoricului transmiterilor de proprietate. Un imobil care a făcut obiectul mai multor transmiteri succesive într-un interval scurt de timp, sau care provine dintr-o succesiune cu pluralitate de moștenitori, prezintă un risc sporit de revendicare ulterioară și necesită o verificare suplimentară.

3.      Distincția între intermedierea imobiliară și verificarea juridică a titlului. Identificarea unui imobil corespunzător necesităților cumpărătorului nu echivalează cu o analiză juridică a valabilității titlului de proprietate și a eventualelor litigii, analiză care excedează, de regulă, obiectul serviciilor de intermediere imobiliară.

4.      Verificarea regimului juridic al bunului în patrimoniul vânzătorului. Este necesar a se stabili dacă vânzătorul este titularul exclusiv al dreptului de proprietate sau dacă bunul face parte din proprietatea comună a soților, caz în care înstrăinarea necesită acordul ambilor coproprietari.

5.      Respectarea formei autentice a contractului. Codul civil al Republicii Moldova condiționează valabilitatea actelor de înstrăinare a bunurilor imobile de încheierea lor în formă autentică notarială. Nicio sumă nu ar trebui achitată în temeiul unei înțelegeri neautentificate notarial.

6.      Inserarea unei clauze exprese privind absența litigiilor. Antecontractul poate cuprinde o declarație a vânzătorului, dată pe propria răspundere, privind inexistența oricărui proces, sechestru sau revendicare asupra bunului, însoțită de consecințe contractuale determinate (rezoluțiune, penalități) în cazul în care declarația se dovedește neconformă realității.

-         Situația cumpărătorului care descoperă litigiul ulterior încheierii contractului

În ipoteza în care existența litigiului este descoperită după momentul încheierii contractului, cumpărătorul poate solicita instanței de judecată constatarea nulității sau anularea actului juridic, cu restituirea prestațiilor efectuate, ori poate invoca garanția pentru evicțiune în cazul în care este acționat în judecată de un terț. În ambele situații, șansele de recuperare a prejudiciului depind de solvabilitatea vânzătorului și de celeritatea cu care este formulată acțiunea, întârzierea putând afecta poziția procesuală a cumpărătorului.

-         Concluzie

Existența unui litigiu asupra unui imobil nu poate fi, de regulă, identificată prin simpla vizitare a bunului sau prin discuția cu vânzătorul. Singura măsură de protecție eficientă rămâne verificarea documentată, efectuată anterior oricărei plăți: extrasul din Registrul bunurilor imobile, istoricul transmiterilor de proprietate și, în situațiile care ridică suspiciuni, consultanța juridică independentă de agenția implicată în tranzacție.

-         Cum vă poate ajuta i-avocat.md

Pentru persoanele aflate în procesul de achiziționare a unui imobil sau confruntate cu un litigiu privind un bun deja dobândit, echipa i-avocat.md oferă asistență juridică pe următoarele componente:

•         Verificarea extrasului din Registrul bunurilor imobile și identificarea eventualelor notări de litigiu, sechestru sau interdicție asupra bunului;

•         Analiza actelor de proprietate ale vânzătorului și a istoricului transmiterilor, pentru evaluarea riscului de revendicare ulterioară;

•         Redactarea și revizuirea antecontractelor, cu clauze de protecție adaptate situației concrete a tranzacției;

•         Reprezentare în instanță pentru acțiuni în constatarea nulității, anularea contractului sau invocarea garanției pentru evicțiune;

•         Asistență la înscrierea dreptului de proprietate, inclusiv în situațiile de coproprietate cu cote determinate.

 

Acest conținut are scop informativ și nu constituie consultanță juridică.